Home Loan: ઘર ખરીદવા માટે લોકો હોમ લોનની પણ મદદ લે છે. તે જ સમયે, ગયા વર્ષે વ્યાજ દરોમાં સતત વધારાને કારણે મોટાભાગની હોમ લોનની મુદતમાં વધારો થયો છે. વાસ્તવમાં, કેટલાક ઋણ લેનારાઓએ હવે નિવૃત્તિ સુધી લોનની ચુકવણી કરવી પડશે. જ્યારે વ્યાજ દરો વધે છે, ત્યારે બેંકો સામાન્ય રીતે ઉધાર લેનારાઓને સમાન માસિક હપ્તાઓ (EMIs) ના વધતા રક્ષણ માટે લોનની મુદત લંબાવે છે. જો કે, કેટલીકવાર આ વિસ્તરણ લાંબા સમય સુધી ચાલે છે અને ઊંચા વ્યાજને કારણે ઋણ લેનારાઓને નુકસાન પહોંચાડવાનું શરૂ કરે છે. ઋણધારકોની દુર્દશાને ધ્યાનમાં રાખીને, રિઝર્વ બેંક ઓફ ઈન્ડિયા (RBI) એ તાજેતરમાં હોમ લોન લેનારાઓને સશક્ત બનાવવા માટે પુન:ચુકવણીના નવા નિયમો આવ્યા છે. આમાં નવું શું છે અને તેનાથી હોમ લોન લેનારાઓને શું ફાયદો થશે? ચાલો અમે જણાવીએ...
જ્યારે વ્યાજ વધે છે, ત્યારે ધિરાણકર્તાઓ સામાન્ય રીતે EMI વધારવાને બદલે લોનની મુદત વધારવાનું પસંદ કરે છે. અત્યાર સુધી, મુદત એક્સ્ટેંશન એ ધિરાણકર્તાઓ માટે રેટ વધારાના કિસ્સામાં ડિફોલ્ટ મિકેનિઝમ છે. ધિરાણકર્તાઓ વારંવાર દરેક ઉધાર લેનારની પુન:ચુકવણી ક્ષમતા અલગથી તપાસવાને બદલે સમગ્ર બોર્ડમાં આવા નિર્ણયો લાગુ કરે છે. લોનની મુદતમાં વિસ્તરણનો પોતાનો ખર્ચ હોય છે કારણ કે લોન લેનારાઓએ વ્યાજની ચૂકવણી માટે ઘણા પૈસા ખર્ચવા પડે છે. તેથી આ દેખીતી રીતે ઓછો બોજારૂપ વિકલ્પ પણ ઋણ લેનારાઓ માટે ખૂબ ખર્ચાળ સાબિત થાય છે.
હોમ લોન પરના વ્યાજ દરોને રીસેટ કરતી વખતે, આરબીઆઈએ 18 ઓગસ્ટ, 2023ના રોજ જારી કરેલા નોટિફિકેશનમાં ધિરાણકર્તાઓને EMI વધારવા અથવા લોનની મુદત લંબાવવા અથવા બંને વિકલ્પોનો સમયસર એકસાથે ઉપયોગ કરવા માટેનો વિકલ્પ પૂરો પાડવા જણાવ્યું હતું.
1) ધિરાણકર્તાઓએ ઋણ લેનારાઓને બેન્ચમાર્ક દરોમાં ફેરફારની સંભવિત અસર વિશે જાણ કરવી જોઈએ, જેનાથી EMI/કાર્યકાળ અથવા બંનેમાં ફેરફાર થઈ શકે છે.
2) વ્યાજ રીસેટ સમયે, ઉધાર લેનારાઓને નિશ્ચિત વ્યાજ દર પર સ્વિચ કરવાનો વિકલ્પ આપવો જોઈએ. ફ્લોટિંગથી ફિક્સ પર સ્વિચ કરવા માટેના તમામ લાગુ પડતા શુલ્ક લોન મંજૂરી પત્રમાં જાહેર કરવા જોઈએ.
3) ઋણ લેનારાઓને લોનની મુદત વધારવા અથવા EMI વધારવા અથવા બંનેનો વિકલ્પ આપવો જોઈએ.
4) ધિરાણકર્તાઓએ ખાતરી કરવી જોઈએ કે મુદતમાં વધારો નકારાત્મક નથી, એટલે કે માસિક લોનની ચુકવણી લોન પરના વધતા વ્યાજ દરને આવરી લેવા માટે અપૂરતી હોવી જોઈએ નહીં. આનો અર્થ એ છે કે બેંકો લોન લેનારને વિશ્વાસમાં લીધા વિના લોનના અમુક પાસાઓ પર એકપક્ષીય નિર્ણયો લઈ શકશે નહીં.
આરબીઆઈએ બેંકોને સહેલાઈથી સમજી શકાય તેવી લોનની વિગત શેર કરવાનો નિર્દેશ આપ્યો છે, જેમાં અત્યાર સુધી લેવામાં આવેલ કુલ વ્યાજ અને મુદ્દલ, બાકીની લોન માટે વાર્ષિક વ્યાજ દર, EMI રકમ અને દરેક ક્વાર્ટર પછી બાકી રહેલી EMIની સંખ્યાનો સમાવેશ થાય છે. હવે જ્યારે વ્યાજદરમાં વધારો થશે ત્યારે લોન લેનારાઓને વિકલ્પ મળશે. બેંકોએ ઋણધારકોને તે નક્કી કરવાની તક આપવી પડશે કે તેઓ તેમની લોનની મુદત લંબાવવી, EMI વધારવી કે બંને વિકલ્પોના સંયોજનને અપનાવવા માંગે છે. જો કે, જેમ જેમ બેંકો તેનું સંચાલન શરૂ કરશે, સ્પષ્ટતા સ્પષ્ટ થઈ જશે.
ધારો કે તમે 2020 માં 20 વર્ષ (240 મહિના) માટે 7% વ્યાજ પર રૂ. 50 લાખની હોમ લોન શરૂ કરો છો. લોન લેતી વખતે તમારી માસિક EMI 38,765 રૂપિયા હતી. કુલ વ્યાજ રૂ. 43.04 લાખ થશે. ચાલો માની લઈએ કે ત્રણ વર્ષ પછી વ્યાજ દર વધીને 9.25% થઈ જાય છે. RBIના નવા આદેશ અનુસાર, બેંકોએ તમને તમારી EMI અથવા કાર્યકાળ વધારવાનો વિકલ્પ આપવો પડશે અથવા વ્યાજ દરને રીસેટ કરતી વખતે બંનેના સંયોજનનો ઉપયોગ કરવો પડશે. જો તમે તમારી 20-વર્ષની લોનને 17 વર્ષની બાકીની મુદતમાં સમાપ્ત કરવા માંગો છો (3 વર્ષ વીતી ગયા છે તે ધ્યાનમાં લેતા), તમારી EMI 44,978 રૂપિયા પ્રતિ મહિને હશે. લોનની મુદત પૂરી થવા પર તમારે કુલ રૂ. 55.7 લાખનું વ્યાજ ચૂકવવું પડશે.
જો કે, જો તમે તમારી લોનની મુદત લંબાવવાનું પસંદ કરો છો અને જ્યારે લોન શરૂ કરવામાં આવી હતી ત્યારે તમારી લોન EMI રૂ. 38,765 પર જાળવી રાખો છો, તો લોન 321 મહિના અથવા 26 વર્ષ અને 10 મહિના માટે ચાલુ રહેશે. લોનની મુદતના અંતે તમારી કુલ વ્યાજની ચુકવણી 88.52 લાખ રૂપિયા હશે. જો તમે આ કિસ્સામાં ઉચ્ચ EMIને બદલે ઉચ્ચ કાર્યકાળ પસંદ કરો છો, તો તમારે 33 લાખ રૂપિયાનો વધારાનો વ્યાજ દર ચૂકવવો પડશે. આવી સ્થિતિમાં, આ વધારાના પૈસા બચાવવા માટે લોનની EMI વધારવી એ વધુ સારો વિકલ્પ છે.
આરબીઆઈના આદેશ સાથે, બેંકોએ હવે ઋણ લેનારાઓને તેમની EMI વધારવા અથવા તેમની લોનની મુદત વધારવા અથવા તો બંને માટે સ્પષ્ટ વિકલ્પો પૂરા પાડવા જરૂરી છે, જેથી તે ઋણ લેનારાઓ માટે વધુ સુલભ બને. બેંકો પાસેથી અપેક્ષા રાખવામાં આવે છે કે તેઓ નિયમિત ધોરણે આ સુગમતા પ્રદાન કરે, જેથી ઋણ લેનારાઓને તેમની લોનની ચુકવણી પર વધુ નિયંત્રણ મળે.
